Czy stać mnie na dom?

Nie taki kredyt straszny jak go malują… Aby go udzielić, banki zaczynają analizę od sprawdzenia stałego dochodu oraz wkładu własnego kupującego, który zaczyna się już od 10% wartości nieruchomości. Przyznania kredytu nie przekreślają też już dotychczas zaciągnięte zobowiązania. Sprawdzenie zdolności nic nas nie kosztuje – od czego więc zacząć?

Od 2011 roku udzielnie kredytów hipotecznych systematycznie rośnie. Rok 2017 był rekordowy- przyznano dwieście cztery tysiące kredytów hipotecznych, wszystko wskazuje na to, że w roku 2018 będzie ich jeszcze więcej.

Porady w cenie

Gdy rozważamy zakup nieruchomości, warto w pierwszym kroku skorzystać z porad doradcy kredytowego, który pomoże ocenić naszą kondycję finansową i zaprognozuje niezbędny do zgromadzenia budżet, to nie kosztuje. Jego wynagrodzenie pokrywa bank, z którego oferty ostatecznie skorzystamy. Na rynku dostępnych jest obecnie wiele firm świadczących tego typu usługi m.in. Open Finance, Expander, Notus, jak też wielu doradców prowadzących własną działalność w tym zakresie.  Ich usługi pozwalają na wybranie spośród wszystkich istniejących na rynku ofert kredytowych, najbardziej optymalnej (dopasowanej do naszej sytuacji finansowej, formy zatrudnienia itp.). Specjaliści pomogą również przejść przez labirynt procedur bankowych, które przy bliższym poznaniu okazują się całkiem niegroźne.

Zdolny czy nie?

Przed złożeniem wniosku o kredyt należy dokładnie zaplanować procedurę pozyskiwania i przekazywania niezbędnych informacji, im bardziej szczegółowe i aktualne dane, tym większa szansa na kredyt. W ocenie zdolności kredytowej kluczowy jest stały, stabilny dochód, najlepiej z tytułu umowy o pracę, wtedy sprawdzane są wpływy od pracodawcy z ostatnich 3 miesięcy lub długoterminowej umowy zlecenie- ostatnie min. 6 miesięcy. Pożyczkodawca przychylnie patrzy również na ciągłość stażu pracy oraz czas zatrudnienia u aktualnego pracodawcy. Jeśli natomiast posiadamy własną działalność gospodarczą, ważny jest minimalny okres jej prowadzenia (zwykle 12 miesięcy). Znaczenie ma również zawód, jaki wykonujemy. Banki posiadają statystki, z których wynika, które grupy zawodowe obciążone są mniejszym ryzykiem utraty dochodów. Z pewnością większym zaufaniem obdarzą informatyka, lekarza czy nauczyciela, niż artystę lub przedstawiciela handlowego. Trzeba pamiętać też o tym, że wysokość raty kredytu hipotecznego nie może przewyższać połowy naszych miesięcznych środków na życie.

W ocenie zdolności kredytowej, której dokonuje bank, ogromnie ważne jest także dotychczasowe terminowe regulowanie zobowiązań, weryfikowane za pośrednictwem np. Krajowego Rejestru Długów lub BIK-u. Ocenie podlega historia kredytowa, obejmująca wszystkie instrumenty finansowe, które posiadamy lub posiadaliśmy w przeszłości. Starając się o kredyt zaleca się zamknąć zobowiązania stałe (np. raty spłacane w trybie miesięcznym) i nadpłacić posiadane limity (debet na koncie osobistym lub kartę kredytową).

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) nakłada na banki obowiązek korzystania ze scoringu. Jest to metoda, która umożliwia ocenę wiarygodności pożyczkobiorcy, weryfikację ryzyka kredytowego oraz oszacowanie, czy dana osoba będzie terminowo regulować należności. Wykorzystywane są do tego narzędzia statystyczne. Profil potencjalnego klienta jest porównywany z profilem innych osób, które otrzymały już pożyczkę czy kredyt. Wynik ma postać punktową. Im liczba punktów jest wyższa i zbliżona do wyniku osoby terminowo spłacającej należność, tym wnioskujący jest dla banku mniej ryzykownym klientem. Co za tym idzie – bank będzie bardziej skłonny udzielić mu kredytu. Wysoka liczba punktów wpływa też na lepsze jego warunki, np. niższą marżę.

- Ubieganie się o kredyt hipoteczny jest procesem bardzo przejrzystym oraz przewidywalnym, jednakże należy się do tego odpowiednio przygotować – uważa Piotr Zieliński z Open Finance. – Jeżeli na pierwszych spotkaniach klient i ekspert finansowy wszystko sobie wyjaśnią, doradca będzie mógł odpowiednio przygotować klienta do całej procedury. Wówczas  prawdopodobieństwo, że wniosek kredytowy zostanie rozpatrzony pozytywnie wynosi ponad  90 proc. Najważniejsze są tu stabilne powtarzalne co miesiąc zarobki oraz regularne spłacanie zobowiązań.

- Formalności okołokredytowe przy zakupie nieruchomości deweloperskiej nie sprawiają zbyt wielu problemów – mówi Sylwia Wołpiuk, koordynator sprzedaży osiedla Małe Wilczyce. – Większość niezbędnej dokumentacji jest przygotowywana przez dewelopera i przekazywana bezpośrednio do banku lub do doradcy kredytowego. Klient w tym wszystkim nie musi uczestniczyć, przez co oszczędza swój czas i skupia się na gromadzeniu swoich zaświadczeń. Taki podział obowiązków skutkuje szybszym złożeniem wniosku kredytowego i dalszą weryfikacją dokumentów.

 

Przezorny zawsze ubezpieczony

W trosce o bezpieczeństwo klientów, zwykle banki wymagają zakup ubezpieczenia nieruchomości, na którą zaciągany jest kredyt. Wówczas niezbędna jest cesja praw z polisy ubezpieczeniowej lub zakup dedykowanej, np. w banku, w którym zaciągamy kredyt. Kwota na jaką ubezpieczamy nieruchomość nie może być niższa od jej wartości finansowanej przez bank.  Jednak nawet jeśli kredytodawca nie stawia takiego wymogu, warto o to samemu zadbać. Wykupienie takiego ubezpieczenia nie jest problematyczne, ubezpieczenia nieruchomości są dostępne w prawie wszystkich firmach ubezpieczeniowych.

Wkład nie taki własny

Kredyty hipoteczne udzielane bez wkładu własnego całkowicie zniknęły z rynku z początkiem 2014 roku. Od początku 2017 roku wkład własny powinien wynosić minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Jednak jest osoby, które nie mogą zdobyć aż takich środków na początek inwestycji również mają szansę na własne M. Warunkiem jest wykupienie ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Wówczas wystarczy jedynie 10 proc. wkładu własnego.

Co jednak zrobić, gdy nie posiadamy wystarczających środków?  Jest na to kilka sposobów. Jeden z nich to kredyt na ten cel oferowany przez dewelopera. Innym wariantem jest pożyczka w zakładowej kasie zapomogowo-pożyczkowej. Takie formy wsparcia funkcjonują jeszcze w dużych firmach i w sferze budżetowej. Dużą zaletą takiego pozyskania środków na wkład własny są niskie koszty, długi okres spłaty i fakt, że zobowiązanie nie jest wpisywane do rejestrów BIK. Można również przedstawić bankowi inną nieruchomość jako zabezpieczenie wkładu własnego np. należącą do kogoś z rodziny. Ważne, by wartość owej nieruchomości była wyższa niż wymagana wysokość wkładu własnego i nie była ona już obciążona hipoteką. W tym przypadku trzeba się jednak liczyć z dodatkowymi kosztami, m.in. w postaci wyceny proponowanej nieruchomości, sprawdzeniem jej stanu technicznego, ustanowieniem hipoteki na tej nieruchomości, a także koniecznością jej ubezpieczenia.

Wkładem własnym mogą być też inne nieruchomości lub działki, na których można ustanowić odpowiedniej wysokości hipotekę odpowiadającą całości lub części potrzebnego finansowania.

Najpewniej u notariusza

Gdy wszystko pójdzie dobrze i nasz wniosek kredytowy zostanie rozpatrzony pozytywnie, możemy przystąpić do podpisania notarialnej umowy zakupu własnego M. Przy zakupie domu deweloperskiego o wartości 470 tys. zł taksa notariusza to wydatek  około 2 000 zł. Koszty umowy deweloperskiej zazwyczaj są dzielone po połowie między sprzedającego a kupującego.

Zakup jeszcze niewybudowanego mieszkania od dewelopera wiąże się z zawarciem kilku rodzajów umów: rezerwacyjnej - w siedzibie dewelopera, deweloperskiej - u notariusza, a także umowy przeniesienia własności – również u notariusza. Na całkowity koszt umowy deweloperskiej składają się obowiązkowo: taksa notarialna - jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz cennika danej kancelarii notarialnej (maksymalna wysokość taksy jest regulowana w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28.06.2004 roku).

Zaplanowanie budżetu na wszystkie wydatki kredytowe, przestrzeganie sugestii doradcy oraz dobre skompletowanie dokumentów dla banku, to sposób na bezstresowy zakup nieruchomości.

 

Szacowane koszty zakupu domu na przedmieściach Wrocławia.

Dom o powierzchni mieszkalnej ok. 96 m2.

Wartość nieruchomości: 470 000 zł

Umowa rezerwacyjna: 2 000 zł -  Opłata rezerwacyjna, zaliczana na poczet ceny sprzedaży po podpisaniu umowy deweloperskiej

Pozostały wkład własny: 45 000 zł [przy min. 10%]

Doradca kredytowy: 0 zł

Rzeczoznawca: ok. 400 zł

Umowa deweloperska: ok. 2 000 zł [taksa notarialna dzielona po połowie między dewelopera a kupującego] - 1200zł

Umowa przeniesienia własności: ok.  2 000 zł [taksa notarialna] -  Koszty notarialne i sądowe, stawka indywidualnie ustalana z kancelarią notarialną

Wykończenie domu: ok. 96 000 zł [średnio 1000 zł / urządzenie 1m2] + [możliwe kredytowanie]

Opłaty kredytowe: ok. 3% wartości kredytu [ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizja banku itp.]